Taux zéro, 1% logement, prêt conventionné : découvrez les taux les plus bas pour l'immobilier

Le prêt bancaire classique n'est pas la seule solution de financement. Qualifiés de «petits prêts » (car ils ne financent jamais 100 % de l'opération) de nombreux crédits offrent des taux «bonifiés» ou tout simplement réglementés.

Leur liste est longue : prêt à taux zéro (PTZ), épargne ­logement, prêt d'accession sociale (PAS), 1 % Logement, pass-foncier, prêt fonctionnaire. Renseignez-vous pour savoir si vous pouvez y avoir accès. Le critère de sélection est souvent le niveau de revenu. Détail important : les banques les comptent comme apport personnel.

Le prêt à taux zéro

Sans intérêts, le prêt à taux zéro est réserve aux «primo-accédant », c'est-à-­dire a ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale. II est accordé sous conditions de ressources et son montant dépend à la fois de la situation familiale et de la zone où se situe le bien acheté. Reste que ce montant ne doit pas excéder 20 % du total de l'opération (30 % dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles) et ne peut représenter plus de 50 % du montant des autres prêts immobiliers. Quelques caractéristiques du PTZ : un seul prêt est accordé par ménage et par opération. Pas de frais de dossier, une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements neufs et pas d'indemnité prévues en cas de remboursement anticipe (IRA).

Le 1% logement              

Vous êtes salarié d'une entreprise privée de plus de dix employés? A condition que cette dernière cotise au fonds de participation des employeurs à l'effort de construction, vous pouvez demander à bénéficier d'un prêt à 1 % (appelé aussi prêt employeur) réservé à l'accession à la propriété. Selon la zone d'habitation, le montant accorde oscille entre 6400€ et 17 600€.

Comme son nom ne l'indique pas, ce crédit immobilier est proposé à 1,5 % (hors assurance), taux imbattable par les crédits classiques. Rien n'oblige l'entreprise à l'accorder à tous ses salariés; elle peut fixer des critères. Le bien financé doit être occupé comme résidence principale, être la première acquisition immobilière du propriétaire ou avoir été acheté pour des raisons de mobilité professionnelle. Le 1% Logement finance l'achat d'un terrain à bâtir, d'un logement neuf ou ancien, la construction d'une maison et la transformation de locaux en habitation.

L’épargne-logement

Etre titulaire d'un plan épargne-logement (PEL) ou d'un compte épargne-­logement (CEL) donne accès à un crédit immobilier a un taux d'intérêt fixe le jour de l'ouverture du placement, qui est ensuite garanti. Selon les générations de plans et de comptes, ce taux est respectivement compris entre 4,20 et 6,45 % et entre 3,50 et 4,75 %. Limité, le montant maximal est de 92 000 € pour un PEL et de 23 000 € pour un CEL (maximum 92 000 € au total si l'on utilise à la fois un PEL et un CEL). Le montant des droits à prêt dépend de l'épargne déposée et des intérêts acquis depuis l'ouverture. Pour un PEL comme pour un CEL, la durée du prêt consenti est de 2 à 15 ans.

Vous pouvez cumuler (ou céder) vos droits à prêt avec ceux de vos proches, à condition qu'eux-mêmes soient titulaires d'un plan et/ou d'un compte. Dans la liste des personnes avec qui cet échange est possible, il y a votre conjoint (mais pas votre concubin ni votre partenaire pacsé ), vos ascendants (parents, grands-parents, etc.) ou ceux de votre conjoint, vos descendants (enfants) ou ceux de votre conjoint, vos oncles et tantes ou ceux de votre conjoint, vos frères et sœurs ou ceux de votre conjoint, vos neveux et nièces ou ceux de votre conjoint, vos beaux-frères et belles-sœurs ou ceux de votre conjoint, vos gendres et belles-filles ou ceux de votre conjoint.

Céder des droits à prêt ne signifie pas donner son épargne ou les intérêts générés par le placement. II n'est pas question, par ce geste, de vous démunir. Faire cadeau de vos droits à prêt à la personne de votre choix lui permet tout simplement d'obtenir un prêt plus important.

Le prêt des caisses d'allocations familiales (CAF)

Vous bénéficiez déjà d'une prestation sociale de la CAF (ME, APL, RMI, Aged, etc.)? Alors vous pouvez prétendre à un prêt de la CAF a 1% hors assurance, remboursable sur trois ans. Les conditions? Réaliser a votre domicile des travaux importants (installation de sanitaires, amélioration du chauffage, de l'isolation thermique, etc.). Le montant du prêt couvre jusqu'à 80 % des dépenses prévues, dans la limite de 1067,14€.

Les prêts des caisses de retraite et des mutuelles

Les caisses de retraite, les mutuelles, les organismes professionnels accordent des prêts pour acheter un logement ou pour y faire des travaux. Les conditions de crédit varient d'un organisme a l'autre. Le montant est souvent inférieur à 15 000€ et la durée de remboursement est courte.

Les prêts des collectivités locales

La plupart des départements accordent des subventions ou des prêts destines à aider à l'accession à la propriété ou à l'amélioration du logement (travaux, agrandissement, etc.). Presque toujours réservé aux emprunteurs dotes de revenus modestes, ce coup de pouce offre des conditions de taux avantageuses, mais des montants faibles.

Le Pass-Foncier pour acheter son terrain sans douteur

Vous achetez du neuf sur plans, dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou dans le cadre d'une location-accession? Pensez au Pass-Foncier. Cette aide oscille entre 30 000 et 50 000 € avec des taux d'intérêt compris entre 1,5 et 4,5 %. Distribuée par le 1 % Logement, elle permet de financer de façon différée le terrain de sa future maison, sur une durée allant de 18 à 25 ans. Les conditions d'accès à ce prêt sont strictes : acheter pour la première fois sa résidence principale, disposer de ressources inférieures aux plafonds du prêt social location accession (PSLA), bénéficié d'une aide à l'accession sociale distribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales.

Le prêt conventionné (PC)

Accordé sans conditions de ressources, le prêt conventionné doit servir à financer un logement occupé à titre de résidence principale, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an. Avec des taux en phase avec le marché des taux libres, le PC est surtout intéressant pour le filet de sécurité qu'il propose. En cas de difficultés financières, l'emprunteur peut bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL). Les banques de réseau sont peu nombreuses à proposer spontanément le prêt conventionne (PC) à leurs clients. La raison? Ce prêt étant règlementé par l'Etat, les frais de gestion sont plus lourds et les démarches administratives plus longues à mettre en place que pour un prêt libre monté en deux temps trois mouvements. N'hésitez pourtant pas à le demander.

Le PC peut servir à acheter un terrain à bâtir pour construire une maison, acquérir un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux), à agrandir d'au moins 14m² un logement existant et à transformer en logement un local non destine à l'habitation. Le montant et la durée de ce prêt sont analogues aux prêts traditionnels.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le prêt d'accession sociale (PAS) est le frère jumeau du prêt conventionné, à la différence près qu'il est accordé à l'emprunteur sous conditions de ressources. Autrement dit, il est réservé aux revenus modestes. Le PAS peut financer un bien immobilier, mais aussi des travaux. Ces derniers doivent servir à améliorer son logement ou sa maison individuelle, dans le but de réaliser des économies d'énergie, un agrandissement, une extension ou une surélévation. Attention, ce prêt ne finance pas l'achat d'un bien destine à la location. Pour pouvoir profiter du PAS, l'emprunteur doit avoir des revenus inférieurs à un certain plafond de ressources. Les critères retenus pour l'obtention de ce crédit sont la composition du ménage, le nombre de personnel à charge et le lieu du logement. Ce prêt est cumulable avec d'autres prêts (PEL, 1 % Logement, etc.)

Les taux d'intérêt (fixes ou variables) sont au même niveau que ceux des prêts libres des banques. Comme pour tous les crédits, le taux dépend du montant de l'apport personnel et de la durée du prêt.

Les atouts du PM sont nombreux, et notamment : des frais de dossier limites à 500€, un crédit modulable sans frais, un crédit long pouvant aller jusqu'à trente-cinq ans, une ouverture au droit à l'APL sur toute la durée du prêt, un report gratuit en fin de crédit d'une partie des échéances en cas de chômage, des frais de notaire réduits, une exonération de la taxe foncière pendant deux ans à condition d'avoir acheté un logement neuf.

Le prêt fonctionnaire

Distribue par le Crédit Foncier, ce prêt réglementé n'est plus utilise par les fonctionnaires depuis longtemps car il est trop cher. Les taux affichés sont au démarrage de 4 % sur trois ans, mais grimpent souvent à 7 % les années suivantes. Ces tarifs étaient prohibitifs compares aux taux du marché ces dernières années. Mais en cas de remontée du prix de l'argent, ils peuvent de nouveau devenir intéressants.