Les garanties financières des crédits : hypothèques, privilège de préteur de deniers et caution mutuelle

Lorsqu'elle prête de l'argent, la banque exige toujours une garantie financière. Il s'agit en fait d'une sécurité qui la protège en cas de non-paiement du crédit par l'emprunteur. En faisant jouer cette garantie, souscrite à la signature du crédit, elle est sure de se faire rembourser quoi qu'il advienne!

Obligatoire, cette garantie est à la charge de l'emprunteur. Bien que cette couverture soit souscrite au profit de la banque, l'emprunteur a le choix entre trois formules : l'hypotheque classique, le privilège de prêteur de deniers (PPD) et la caution mutuelle.

Si le cout de chacune d'elles demeure le critère de sélection principal, il existe des cas où l'une ou l'autre de ces solutions s'impose. Généralement, la caution s'avère être la meilleure solution car la moins couteuse : c'est le cas pour un prêt de courte durée (moins de dix ans) avec une revente probable avant terme. Pour une acquisition de logements anciens, le PPD et la caution sont les deux solutions les moins chères.

Les hypothèques

L'hypotheque classique ou conventionnelle

La garantie prise par la banque porte sur un bien immobilier. Ce dernier est généralement celui qui est financé, mais la prise d'hypothèque peut porter sur un autre logement. En vous faisant payer une hypothèque d'environ 2 % sur la valeur du bien, le banquier est sur; en cas d'impayé, de saisir l'habitation hypothéquée et de la vendre aux enchères judiciaires pour se faire rembourser le crédit restant à payer.

Ce n'est pas parce qu'une hypothèque est prise sur votre logement que vous ne pouvez plus le vendre. Il vous suffira de rembourser le prêt en cours, grâce à l'argent de la vente (ou de la banque en cas de rachat de crédit). C'est au notaire de procéder à la main levée de l'hypothèque.
La constitution de l'hypothèque fait l'objet d'un acte authentique rédigé par un notaire. Ce document doit toujours être déposé et inscrit à la conservation des hypothèques (bureau des hypothèques) dont dépend le bien.

Les frais d'inscription de l'acte notarié sont déterminés par des barèmes officiels et se décomposent ainsi : le salaire du conservateur des hypothèques, calculé sur la base de 0,05 % du montant du prêt; les honoraires du notaire, dégressifs selon le montant du bien, allant de 0,3829 à 1,59 % hors taxes, selon le montant du prêt et la taxe de publicité foncière, équivalant a 0,715 % du montant du crédit.

Hypothèque rechargeable

Depuis peu, les emprunteurs ont accès à une nouvelle garantie baptisée hypothèque rechargeable. Elle n'est pour l'instant proposée que par quelques établissements. Son principe est le suivant : la garantie accordée a un crédit via une hypothèque rechargeable peut, une fois le prêt partiellement remboursé, être a nouveau utilisée pour «couvrir» un deuxième prêt (à la consommation, immobilier ou professionnel). Cette formule est utilisée pour financer de gros travaux dont les montants de prêts sont compris entre 20000 et 30000€.

Le privilège de préteur de deniers (PPD)

Variante de l'hypothèque, le privilège de préteur de deniers (PPD) donne lieu, comme elle, à la rédaction d'un acte notarié enregistre au bureau des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Cette garantie ne fonctionne que pour l'acquisition d'un terrain ou d'un logement existant. Elle n'est donc pas valable pour la construction d'une maison individuelle, le financement de travaux immobiliers ou encore l'acquisition d'un logement neuf sur plans.

Le PPD est moins onéreux que l'hypothèque. Il est dispensé de la taxe de publicité foncière (0,60 %).

L'inconvénient majeur de l'hypothèque et du PPD, c'est qu'ils manquent de souplesse. En cas de revente du bien avant l'échéance du prêt ou moins de deux ans après la fin des remboursements, le vendeur devra régler entre 0,5 et 1% du montant du prêt en frais de mainlevée de l'hypothèque. Ce n'est que deux ans après l'extinction de la dette que ces frais disparaissent.

La caution mutuelle

C'est aujourd'hui la garantie financière la plus souvent proposée par les banques. En contrepartie d'une somme comprise entre 2 et 3 % du montant emprunté, des organismes financiers spécialisés se portent caution vis-à-vis de la banque, au cas où l'emprunteur ne paierait plus son crédit. C'est l'organisme de caution qui s'engage à payer la dette à la place de l'emprunteur défaillant.

Pour bénéficier de la caution, il faut l'obtenir. Une fois que la banque a donné le feu vert pour le dossier de crédit, elle le transmet à l'organisme de cautionnement. Ce dernier procède à son tour, et selon ses propres critères, a une seconde lecture de la demande de prêt. II peut la rejeter ou l'accepter.

Selon les sociétés de cautionnement, les tarifs prennent en compte divers facteurs comme les caractéristiques du prêt (durée, montant, etc.), la solvabilité de l'emprunteur, le type de bien financé, etc. Selon que la société de cautionnement est un organisme interne à la banque (ex. : Crédit Agricole, Crédit Mutuel, etc.) ou externe (ex. : Crédit Logement), le cout de la caution varie du simple au double, voire au triple!

L'avantage de la caution sur l'hypothèque et le PPD tient à son faible cout. On fait ici l'économie des formalités, des frais d'enregistrement de l'acte notarié et des frais de mainlevée d'hypothèque.

Le prix d'une caution comprend généralement une commission et le versement à un fonds mutuel de garantie (FMG). La commission, versée à fonds perdus, est calculée sur la base d'un pourcentage de la somme empruntée. Elle est parfois plus faible pour un prêt épargne-logement que pour d'autres crédits. Le paiement du FMG représente entre 1 et 2 % du montant du prêt. Parfois, cette commission est partiellement restituée à l'extinction du prêt, à hauteur de 75 % du montant déboursé. Cette garantie est généralement réservée aux emprunteurs disposant d'un confortable apport personnel.

Plusieurs mutuelles de fonctionnaires et d'agents de l'Etat garantissent gratuitement des crédits immobiliers à des tarifs très compétitifs. Ces organismes cautionnent aussi bien les prêts destinés à l'achat d'une résidence principale que secondaire. Cette économie est loin d'être neutre car une caution se monte à plusieurs milliers d'euros.